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易宪容房价调整警惕公积金风险

2019年02月06日 栏目:租房知识

易宪容:房价调整警惕公积金风险从银行信贷过度扩张程度、某些政策鼓励有房者“炒作”住房等情况来看,中国楼市隐藏风险。如果泡沫破灭,危机会很

易宪容:房价调整警惕公积金风险

从银行信贷过度扩张程度、某些政策鼓励有房者“炒作”住房等情况来看,中国楼市隐藏风险。如果泡沫破灭,危机会很大,这值得警惕。

几个月来,香港楼市已经开始下跌了。对于香港楼市,一直以来都是内地房地产开发商的天堂,房价奇高、土地奇缺、投机炒作者疯狂,并由此造就了李嘉诚等一大批富豪。早几年,在全球人的眼里,香港应该是世界上最为富裕的地方。这是香港房地产市场的功劳。所以对内地房地产开发商来说,这种环境是他们梦寐以求的。但是,随着十几年来内地房地产市场的发展与繁荣,内地房地产业造就的国内富豪也是青出于蓝而胜于蓝

易宪容房价调整警惕公积金风险

如果按照内地房地产开发商的逻辑,论房价的昂贵、论土地稀缺程度、论国际化程度、论香港居民的财富积累程度,如果香港的房价都下跌了,那么内地楼市的房价下跌也是必然。但实际上,最近在香港的房价开始下跌时,内地一些一、二线城市的房价不仅没有下跌,反之还在上涨。就如以前那样,市场上叫“狼来了”十几年,但中国楼市的“狼”似乎还没有来。但市场上还有一种声音,认为“中国房地产市场正在走向2008年美国次贷危机之路”。

当前楼市真会走向2008年美国的次贷危机吗?笔者不敢肯定,但不能否认的是,现在的市场中隐含着一些危机。当年美国的次贷危机,主要是克林顿政府希望用更优惠的住房按揭贷款,让诸多信用评级低、没有支付能力的购买住房者进入市场,然后又让这些住房贷款以证券化的方式打包到市场卖给投资者。不过,美国这些购买住房者虽然信用评级低、缺乏支付能力,但他们购买的住房基本上还是用做自己住。

当前中国房地产市场的情况与美国当年还是有很大差别。主要表现为有些地方政府采取优惠的住房按揭贷款政策、优惠税收政策让持有更多住房的人进入房地产市场,这样既可让房地产市场的过多库存得以消化,也可以让经济增长压力得以释放。

从2014年9·30及2015年3·30央行房地产救市政策来看,这些政策的核心就是鼓励已经持有住房的居民如何利用更多优惠的住房按揭贷款进入房地产市场,让有住房者持有更多的住房。但这些政策,也变相地鼓励了国内持有住房的居民投机炒作,在这点上与美国次贷危机有根本不同。也正因如此,这让近年来30%的银行信贷通过个人按揭贷款进入房地产市场。而近年央行也已经把住房按揭贷款利率及首付比例降低到历史最低水平。

央行货币政策过度宽松,金融市场的流动性泛滥,导致一些没有支付能力,甚至于没有首付款的投机炒作者也跃跃欲试要进入房地产市场。在这种情况下,各种各样的首付贷应运而生。而这些利用首付贷进入市场的投机炒作者,很大部分购买住房目的就是为了赚钱,而不是自住。这也是为何,深圳、上海、苏州等城市短期内会把当地房价炒作得那样高。

还有,地方政府也不甘落后。有些地方政府不仅对住房购买者购买住房补贴,也竭力让他们手中所掌握绝大多数居民的住房公积金“耗尽”。因为,住房公积金贷款比银行按揭贷款的利率还要低。到目前为止,国内不少城市的住房公积金贷款已经没有可贷资金了。如果这些城市的房地产市场出现周期性调整,房价下跌,住房公积金贷款的风险就会显现。

也就是说,从银行信贷过度扩张程度、某些政策鼓励有房者“炒作”住房等情况来看,中国楼市隐藏的风险或许不比美国低。如果泡沫破灭,危机会很大,这值得警惕。